3 señales de que tu casa no está inscrita en Sunarp

Muchas casas en Lima y Huaral tienen dos, tres o cuatro pisos construidos, pero en Sunarp siguen figurando como un terreno. Mientras eso no se corrija, el inmueble vale menos y es más difícil venderlo, heredarlo o usarlo como garantía de un crédito.

Señal 1: tu partida registral describe solo el terreno

Pide la copia literal de tu partida en Sunarp (por internet o en cualquier oficina registral) y lee el último asiento. Si habla solo de un lote, con su área y sus linderos, y no menciona la edificación (pisos, área techada, ambientes), la construcción no está inscrita.

Señal 2: lo construido no coincide con lo inscrito

Si la partida dice un piso y hoy tienes tres, o si ampliaste la casa, la parte nueva no existe para el registro. Pasa mucho cuando el autovalúo de la municipalidad ya cobra por lo construido, pero Sunarp no lo tiene.

Señal 3: tus pisos o departamentos no tienen partida propia

Si en la casa viven varias familias y cada piso “es de alguien”, pero hay una sola partida, no se puede vender, alquilar formalmente ni hipotecar un piso por separado. Para eso se necesita la independización, con su reglamento interno.

Qué riesgos tiene una casa sin inscribir

• Se vende por debajo de su valor, porque el comprador paga por un terreno y no por la casa.
• La herencia se complica: los herederos reciben el terreno y luego tienen que regularizar lo construido.
• Los bancos no la aceptan como garantía para un crédito hipotecario.
• Si se construyó sin licencia, la municipalidad puede aplicar multas.

Cómo se soluciona

Con la declaratoria de fábrica, que inscribe en Sunarp lo que está construido, y, si hay pisos o departamentos para distintos dueños, con la independización.

1. Revisión de documentos: partida, título de propiedad, licencia si existe y autovalúo.
2. Levantamiento: se mide la casa como está hoy y se dibujan los planos.
3. Elegir la ruta: depende de si la obra tuvo licencia y de cuándo se construyó. Lo explicamos en la guía Ley 27157 o Ley 29090.
4. Expediente: se arma, se firma y se presenta.
5. Inscripción: Sunarp inscribe la fábrica y, si corresponde, una partida por cada unidad.

Qué documentos tener a mano

• Copia literal de la partida registral.
• Título de propiedad y DNI de los propietarios.
• Licencia o conformidad de obra, si existen.
• Hoja de autovalúo (HR y PU) y recibos de predial.

Arq. Jhonny Ygreda, Director del estudio YGREDA Architects. CAP 30678, verificador inscrito en Sunarp y más de 25 años de obra. Esta guía es informativa; cada caso se revisa con sus documentos.